A maioria dos anúncios mostra apenas o preço pedido. O PropAudit mostra o custo real — incluindo todos os impostos, cartório, registro e honorários. Estes R$ 122k são invisíveis na maioria dos anúncios.
| Item | Valor | Observação |
|---|---|---|
| Preço pedido | R$ 1.850.000 | R$ 25.694/m² · 72m² |
| ITBI (3% — Rio de Janeiro) | + R$ 55.500 | Vence na assinatura da escritura |
| Escritura Pública (~1,2%) | + R$ 22.200 | 14º Ofício de Notas, Copacabana |
| Registro de Imóveis (~0,8%) | + R$ 14.800 | 5º RI Capital-RJ |
| Honorários advocatícios (~1,5%) | + R$ 27.750 | Fortemente recomendado para compradores estrangeiros |
| Certidões negativas | + R$ 1.200 | As 7 certidões negativas do vendedor |
| Laudêmio (taxa naval) | R$ 0 — N/A ✅ | Não é Terreno de Marinha — economia de R$ 92.500 |
| Registro de CPF (comprador estrangeiro) | + R$ 500 | Consulado Brasileiro ou in-country |
| CUSTO TOTAL DE AQUISIÇÃO (CTA) | R$ 1.971.950 | +6,6% sobre o preço pedido |
| Verificação | Termo em Alemão | Status | Resultado |
|---|---|---|---|
| Cadeia de propriedade | Eigentumskette | ✅ Limpa | Incorporadora (1992) → Família Carvalho (1993) → Klaus W. Hartmann (2019). Cadeia linear limpa, sem lacunas. |
| Hipotecas e ônus reais | Hypotheken | ✅ Nenhum | Hipoteca CEF original (1993) quitada e cancelada em 2008 — R.5 averbação confirmada. Matrícula livre de ônus. |
| Situação fiscal / IPTU | Steuerstatus | ✅ Em dia | Certidão IPTU obtida. Inscrição: 002-1847-9. Zero débitos. Valor venal: R$ 1.210.000. IPTU anual: R$ 4.320. |
| Laudêmio (taxa naval) | Laudêmio | ✅ N/A | Rua Prudente de Morais NÃO é Terreno de Marinha — confirmado na certidão IPTU. Economia de R$ 92.500. |
| Aluguel por temporada (Airbnb) | Nutzungsrecht | ✅ Permitido | Convenção do Condomínio (revisão 2021) Art. 18 §2: aluguel por temporada expressamente permitido, estadia mínima de 2 noites. |
| Usufruto | Nießbrauch | ✅ Nenhum | Nenhum usufruto registrado na matrícula. |
| Zoneamento e habite-se | Zonierung | ✅ Residencial | Habite-se emitido em 15/09/1992. Zona ZR-4 (Ipanema). Uso residencial confirmado. |
Vendedor: Klaus Wilhelm Hartmann. Todas as 7 certidões devem ser obtidas antes da assinatura.
| # | Certidão | Órgão Emissor | Por Que Importa |
|---|---|---|---|
| 1 | CND Federal (Receita Federal) | Receita Federal | Quitação de tributos federais do vendedor. |
| 2 | CND Estadual (Sefaz-RJ) | Secretaria da Fazenda-RJ | Quitação de tributos estaduais (ICMS, IPVA etc.). |
| 3 | CND Municipal (Prefeitura Rio) | Prefeitura do Rio de Janeiro | Sem débitos municipais do vendedor (ISS, IPTU). |
| 4 | Certidão Trabalhista (TST) | Tribunal Superior do Trabalho | ⚠️ Dívidas trabalhistas têm super-prioridade — podem seguir o imóvel mesmo após a venda. |
| 5 | Distribuidor Cível (TJRJ) | Tribunal de Justiça do RJ | Revela processos cíveis pendentes contra o vendedor. |
| 6 | Justiça Federal (JFRJ) | Justiça Federal RJ | Processos federais — fraude, crimes tributários etc. |
| 7 | Certidão de Protestos | Cartório de Protestos-RJ | Cheques e títulos protestados — indica dificuldade financeira do vendedor. |
Rua Prudente de Morais percorre o coração de Ipanema paralelamente à praia. O número 220 está a 2 quadras da areia — o bloco residencial mais cobiçado da Zona Sul para demanda Airbnb.
Ipanema é o bairro mais consolidado da Zona Sul e um dos mercados imobiliários mais resilientes do Brasil. Escassez de terrenos, demanda estrangeira consistente e posicionamento de lifestyle premium sustentam a valorização estrutural acima da média.
| Projeto / Fator | Impacto Esperado | Prazo |
|---|---|---|
| Metrô Linha 4 — Estação General Osório | Alto positivo | Já operacional · já precificado |
| Porto Maravilha / revitalização centro | Moderado positivo | Valoriza Ipanema como alternativa premium ao centro |
| Escassez de estoque novo (sem terrenos) | Alto positivo | Oferta nova nula — valorização sustentada |
| Demanda internacional crescente (EUR/USD forte) | Alto positivo | 2025–2030: comprador europeu e americano ativo |
| Risco de saturação de Airbnb | Monitorar | 3.045 listings ativos · regulação municipal pendente |
| Plano Diretor Rio 2024 — Zona ZR-4 | Neutro / positivo | Mantém zoneamento residencial premium · sem adensamento forçado |
| Métrica | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Preço pedido | R$ 1.850.000 | Anúncio ZAP Imóveis |
| Preço pedido/m² | R$ 25.694/m² | 72m² área interna |
| Mediana Ipanema/m² (dez/2025) | R$ 25.302/m² | FipeZAP dez/2025 |
| Prêmio sobre a mediana do bairro | +1,6% | Justificado: vista mar, 8º andar, reformado em 2024 |
| Valorização em 12 meses (Ipanema) | +12,5% | FipeZAP 2025 |
| Média cidade Rio de Janeiro/m² | R$ 10.830/m² | FipeZAP dez/2025 |
Com R$ 25.694/m², o imóvel está precificado com prêmio estreito de 1,6% sobre a mediana de Ipanema — totalmente justificado pela posição de vista mar no 8º andar e pela reforma completa. Ipanema valorizou +12,5% em 2025, mais que o dobro da média nacional de 6,52%.
Ipanema é um dos mercados mais líquidos do Brasil para imóveis premium. Tempo médio de venda é 3–5 meses para imóveis bem precificados, com demanda robusta de compradores nacionais e internacionais.
| Fator | Avaliação | Impacto na Liquidez |
|---|---|---|
| Volume de anúncios no bairro | Médio-alto · ~380 imóveis ativos | Positivo — mercado ativo com liquidez comprovada |
| Tempo médio no mercado | 3–5 meses | Rápido para o padrão Rio · imóveis com vista mar vendem mais rápido |
| Demanda de compradores estrangeiros | Alta | Europeus e americanos ativos · EUR/BRL elevado aumenta poder de compra |
| Ticket vs. mercado local | Alinhado | R$ 25.694/m² próximo da mediana de Ipanema · não repele compradores |
| Tipologia mais líquida do bairro | 2 quartos com vista / varanda | ✅ Este imóvel se encaixa exatamente no perfil mais procurado |
| Momento do ciclo imobiliário | Alta | Rio em ciclo de alta · Ipanema +12,5% em 2025 · demanda supera oferta |
| Receita bruta de aluguel | R$ 14.000/mês |
| Comparáveis ZAP/ImovelWeb: 2Q mobiliado Rua Prudente de Morais R$ 12.500–18.980/mês. Ponto médio: R$ 14.000. | |
| Administradora (8%) | −R$ 1.120 |
| Vacância (1 mês/ano) | −R$ 1.167 |
| Manutenção e reparos | −R$ 500 |
| Mobília (R$35k amort. 5 anos) | −R$ 583 |
| Seguro do imóvel | −R$ 280 |
| Imposto de renda (~15%) | −R$ 1.850 |
| Renda líquida/ano | R$ 102.000 |
| Rentabilidade líquida sobre CTA | 5,1% |
Inquilino paga condomínio (~R$ 2.200/mês) + IPTU separadamente.
| Receita bruta de reservas | R$ 384.874/ano |
| Diária média R$ 1.250 × 68% de ocupação × 365 dias (prêmio de 2Q vista mar sobre média de Ipanema de R$ 860). | |
| Taxa Airbnb (3% — via PMS) | −R$ 11.546 |
| Gestão da propriedade (18%) | −R$ 69.277 |
| Condomínio (~R$ 2.200/mês) | −R$ 26.400 |
| IPTU (R$ 360/mês) | −R$ 4.320 |
| Utilities (luz, água, internet) | −R$ 9.600 |
| Limpeza, suprimentos e manutenção | −R$ 20.200 |
| Mobília (R$ 35k amort. 5 anos) | −R$ 7.000 |
| Seguro + Imposto de renda | −R$ 20.600 |
| Renda líquida/ano | R$ 215.931 |
| Rentabilidade líquida sobre CTA | 11,0% |
✅ Aluguel por temporada confirmado na Convenção — cenário Airbnb totalmente viável.
Base: CTA R$ 1.972k. Valorização: 8%/ano (conservador vs. +12,5% de Ipanema em 2025). Renda líquida de aluguel tradicional +3%/ano (inflação). IR sobre ganho de capital: 15% para não-residentes.
| Ano | Valor do Imóvel | Valorização | Renda Líquida (Trad.) | Renda Acumulada |
|---|---|---|---|---|
| Início (CTA) | R$ 1.972k | — | — | — |
| Ano 1 | R$ 2.130k | R$ 158k | R$ 102k | R$ 102k |
| Ano 2 | R$ 2.300k | R$ 170k | R$ 105k | R$ 207k |
| Ano 3 | R$ 2.484k | R$ 184k | R$ 108k | R$ 315k |
| Ano 4 | R$ 2.683k | R$ 199k | R$ 111k | R$ 426k |
| Ano 5 | R$ 2.897k | R$ 215k | R$ 115k | R$ 541k |
Mercado Ipanema: 3.045 listings ativos · 68% de ocupação média · Diária média R$ 860/noite (GuestFavorites jun/2026 — bairro de maior desempenho no Rio). Um apartamento de 2 quartos com vista mar cobra prêmio de 30–50% sobre a diária média.
| Verificação | Status |
|---|---|
| Taxa de condomínio mensal | ~R$ 2.200/mês (estimativa com base em comparáveis) |
| IPTU mensal | R$ 360/mês (R$ 4.320/ano — certidão confirmada) |
| Taxa de inadimplência | Não disponível — solicitar ata de assembleia |
| Fundo de reserva | Não disponível — solicitar ata de assembleia |
| Processos judiciais pendentes | Não disponível — solicitar ao síndico |
| Obras ou taxas extras aprovadas | Não disponível — solicitar ao síndico |
| Aluguel por temporada na Convenção | ✅ Expressamente permitido — Art. 18 §2 |
| Idade do prédio | ~34 anos (habite-se 1992) — solicitar registros de inspeção recente |
| Etapa | Ação | Responsável | Prazo |
|---|---|---|---|
| 1 | Contratar advogado imobiliário brasileiro | Comprador | Semana 1 |
| 2 | Registrar CPF — Consulado Brasileiro (Munique ou in-country) | Comprador | Semanas 1–2 |
| 3 | Obter certidão de matrícula certificada (5º RI) + Certidão de Ônus Reais | Advogado | Semana 2 |
| 4 | Obter certidão de IPTU — Prefeitura do Rio | Advogado | Semana 2 |
| 5 | Obter as 7 certidões negativas do vendedor | Advogado | Semanas 2–3 |
| 6 | Solicitar Convenção + última ata de assembleia ao síndico | Advogado | Semana 2 |
| 7 | Revisar e negociar contrato de compra e venda | Advogado + Comprador | Semana 4 |
| 8 | Assinar escritura pública no 14º Ofício de Notas · pagar ITBI + emolumentos | Comprador + Vendedor + Advogado | Semanas 5–6 |
| 9 | Registrar no 5º RI Capital-RJ · confirmar novo proprietário na matrícula | Advogado | Semanas 6–7 |
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